はげちゃんの世界

人々の役に立とうと夢をいだき、夢を追いかけてきた日々

第68章 天井からの漏水

六階建てマンションの最上階に当たる六階住戸の食堂にある照明器具から、水がボタボタボタと落ちてきた。天井の点検口を開けて覗くと、天井裏に薄っすらと水が溜まっている。

天井スラブを見上げるとコンクリートに2メートル以上の細いひび割れが確認でき、ひび割れに水玉ができてそれが天井裏へ落ちている。屋上の防水工事は2011年9月2日に竣工し、工事中は立ち会っていたので不備があるとは思えない。

1 管理からの引退原因

 1-1 ご近所の苦悩

町内にお住まいを建てられた方々は1973年からT字路の突き当りの市有地に除雪した雪を捨てていました 。右下の教会跡に1992年の6月に6階建ての分譲マンションが建ちました。


 6階建て分譲マンションは、駐車場の雪を右下の生活道路を越えてレンタカー会社の敷地の方へ押し付け、量が多くなるとダンプカーで排雪していました

2008年に6月、レンタカー会社跡の敷地に高層の分譲マンションが建ち、右下の生活道路に面して駐車棟が建ちました。高層マンションの駐車棟側へ雪を押し付けることができなくなり、阪神・淡路大震災の復旧工事でダンプカーの手配が難しくなりました

2008年12月に6階建てのマンション管理組合は、駐車場の12・13・14番の駐車位置を雪置き場に指定しました。一時的に置いた雪の量が多くなったころ、除雪車で右下のT字路からサイクリングロード側へ押し付けてもらうことにしました

マンションが契約した除雪業者は駐車場の12・13・14番の積雪を、ご近所の方々が利用されている雪捨て場へ除雪した雪を押し付けると作業効率が良いと気付いてしまったのです。


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ご近所が利用しているT字路から突き当りの市有地に雪を押し付けると、雪は壁のように積みあがります。高齢者はママサンダンプを持ち上げることはできず、壁の前へ下して壁の上へ雪かきで投げ上げる姿を見ると申し訳なく思います

降雪量が増えると雪の壁は益々高くなり、ご近所の方々は1973年から使用していた雪捨て場を利用できなくなり、10メートル以上離れた所まで雪を捨てに行かざるを得なくなりました。

除雪業者へT字路の中央部分を避け、左右に雪を積み上げるよう依頼しても徹底できません。その作業を見ていて、雪山の一部を崩してママサンダンプが通れるようにすればと思いつき、T字路の右側から遊歩道の高架下へ向かって幅1メートルの道を開けました


 駐車場や道路を除雪した雪は硬く締まって中々崩れず、力を入れ過ぎると雪かきが壊れます。靴で雪の塊を蹴飛ばして砕きながら前へ進んでいると、マンションの玄関を出てこの様子を見た岡山理事はご苦労様ですと一言残して散歩に出かけました。


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これだけの広さがあればママサンダンプに載せた雪を捨てに行くことができると、ご近所の方々が雪を捨てに行く姿を見てホッとしましたが、2013年12月頃になると腰が病みだして無理が利かなくなり、ご近所の方へ通路を開ける除雪の断念を伝えました

ご近所の方々は自宅駐車場の雪を生活道路際へ押し出して積み上げ、マンショのン駐車場を除排雪している業者に運んでもらえないか相談しました。それぞれの駐車場面積を調べた業者は、雪の量を積算して1軒当たり1シ-ズンの除排雪料を見積もりました。

そして、マンション駐車場12・13・14番の雪置き場に御近所の雪を置かせてもらうと、生活道路の利用者の邪魔にならず車の通行にも支障が少なく、排雪にも便利なので理事長に相談してみたらいかがですかと勧められたそうです。

マンション住人が利用しているごみステーション前を除雪していた早朝、「除雪業者に勧められたんだけど、マンション駐車場の雪置き場に近所の雪を置かせてもらえないだろうか。除排雪費用は私たちも支払うことになっているので」と岩手氏に相談されました。

「わかりました。理事会で検討してみます」と別れ、直近の理事会にご近所の窮状を説明した。「生活道路のT字路へ駐車場の雪を押し付けると、雪が壁のようになりご近所四軒の方々は雪捨て場が無くなり苦慮されています。

ご近所の雪捨て場だった場所を私たちが独占使用しているのが現状です。除雪業者へ除排雪料を払うので、駐車場の雪置き場へ雪を置かせてもらえないか相談されました」。「除雪した雪を捨てられなければ困ります。費用負担ですからいいんでないですか」。

毎年冬季シーズンが始まる前に理事会報で、ご近所の方々の窮状と雪置き場使用に至った経緯を区分所有者と賃貸住人へお知らせした。また、ご近所の方々へ12・13・14番雪置き場の奥へ雪を置いてもらい、通り抜け車両の侵入防止にご協力いただきました。

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 1-2 不思議な人たち

大規模修繕が竣工して地下ポンプ室と旧受水槽室の結露防止のための環境整備事業も終わり、ホッとして迎えた2013年1月末の理事会で岡山理事が不愉快そうな表情で発言しました

「近所の人がマンションの契約している除雪業者を勝手に利用し、自宅前の道路を除雪させているのをみた」。私は何を馬鹿なことを言い出すのだと確かめた。「近所の人って誰ですか」。

岡山理事は「南側の家の岩手だよ。自分の駐車場のブロック塀の内側や止めてある車の前の雪を削らせていた」。「岩手さんもご近所の方も除雪業者に除排雪料を支払っていますよ」。「マンションと同じくらい払っているのかい」。

岡山理事はなぜか怒っていた。「ほんのわずかしか払っていないで、勝手に利用しているんだろう」。「岩手さんたちは、勝手に利用しているわけではありませんよ。除雪業者が見積もった金額を支払い、除排雪を委託しているのですから何か問題がありますか

それに、除雪車が来ると岩手さんはいつもマンションのブロック塀に張り付いた雪を落として、塀が傷つかないように排雪のお手伝いをされています。みなさんは一度でもお手伝いをされたことがありますか」。「…」。岡山理事は声を出せなかった。

すると、石川理事より「駐車場を雪捨て場に利用するなら駐車位置の使用料をもらうべきだ」と強硬な意見が出された。続いて香川理事から問題視する質問が出された。「11番駐車位置にも大量の雪が捨てられていますが、あれはどうなのですか」。

「昨日も見ましたが、だれも止めていないからと11番へ雪を置いているのは管理員ですよ。ご近所の方々は約束通り12から14番までしか利用していません」。理事長の答えに一瞬静かになったが、再び苦情があふれでた。

岡山理事は不服そうだった。「昨日の朝、岩手が13番に雪を投げていたんだ。駐車場の雪置き場を利用しているのに顔を見ても黙っているのさ。普通なら有り難うございましたとか感謝していますとか挨拶すべきだろう。

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 1-3 何もせずに文句ばかり

挨拶しないから何で挨拶しないんだっていったら、なぜ挨拶しなければいけないんだっていうのさ。あんな奴に雪を置かせるべきじゃないよ」。「なぜ、駐車場に近所の雪を置かせているのですか。雪を捨てる場所がないなら公園まで捨てに行けばいいでしょう」。

石川理事は「不公平ですよ、我々は駐車料使用料を支払っています。なぜ、ご近所の方々は無料で利用できるのですか。3ヶ所を利用しているので、毎月2万4千円をもらうべきです」。「3ヶ所に雪を置くだけで、駐車位置のように排他的に使用していませんよ」。

「利用しているという事実があれば料金をもらえばいいんです、不公平ですよ」。石川理事は納得せず、岡山理事と香川理事は理事長の敗北を予想して見守っているようだった。名古屋副理事長は自分には関係ないと無表情で聴いていた。

「その考え方からすれば、駐車位置を示すラインを超えて駐車している車から二台分の駐車料金をもらえということになります。私の駐車位置には時々ラインを超えて隣の車が止まっています。見かけたらあなたが請求してくれますか」。

嫌ですよ。そんなことは理事長がやればいいでしょう」。「なんでも理事長にやらせて理事の方々はご意見を述べて傍観しているだけですか。それこそ、不公平じゃありませんか。自己中心も大事でしょうが相手の立場になって考えることも大切です。

お互いが譲り合ってこそ和が生まれます。町内は住人が協力し合って生活する場です。困っているときは助けあう、これが人の道ではありません。みなさんは経験がないのでお分かりにならないでしょうが、マンションの玄関前除雪だけでも重労働です。

除雪に汗を流した後で、遠くまで捨てに行くのは簡単ではありません。除雪車が来た時に駐車場に雪を置かせてもらっているからと、ブロック塀に張り付いた雪を岩手ご夫妻が落とされていることをご存知でしょう。

除雪で疲れているのに雪は遠くまで捨てに行きなさい、お金を出し合って除雪車や排雪用のダンプを頼みなさいなどと、これまで説明したことを知っていて言えますか」。玄関前の除雪をしたこともない理事たちは周一に逆らっても無駄だと感じたようだ

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 1-4 恥を知らないのか

町内会館での理事会終了後に長机と折りたたみ椅子を所定の場所へ片付けていると、石川理事が大きな声で喚いた。「近所の人が支払っている排雪費用は、何に使われているのか誰か知っているかい」。

誰一人答える者はいなかった。業者へ支払ったお金が何に使われるか知る必要があるだろうか。改めてご近所の方々が駐車場の雪置き場を使用せざるを得ない窮状と、排雪費用を業者へ支払っていることも周知した。考えると、石川理事は不思議な人だった。

半年ほど前、屋上を点検すると東棟屋上パラペットの防水層塗装が、幅1メートル高さ20センチほど剥がれて茶色いシミが見えていた。塔屋の雑用具置き場から変性シリコンのチューブを探し出して残りを絞り出し、茶色いシミをすべて覆い隠した。

理事会で「雨が上がったので11日に屋上の雑草をすべて抜き取りましたが、東棟5階屋上を見ると防水層の保護塗料が3箇所剥がれ落ちていました」。東側のパラペットの状態を説明していると、理事長多忙のため増員された石川理事が大声を上げた。

冗談じゃないですよ、そんな状態を放置しておいていいのですか。すぐ業者を呼んでください、水漏れしたらどうするのですか」。「ですから、どのような状態かお話しているのです。衝撃を与えると周囲の塗装がいまにも剥がれ落ちそうな様子でした」。

答えると石川理事は益々焦ったような声を出した。「説明なんかいいからすぐ業者を呼んでください。放置している暇はないでしょう、何をしているのですか」。増員された理由を知っていても、何をすべきか質問もせずにボーッとしている石川理事が叫んだ。

変性シリコンで補修しましたよ。焦らなくても、塗料が剥がれ落ちたくらいで水漏れはしません。理事会の建物点検で、ご自宅の天井部分にあたる防水層の状態を確認していないのですか」。一流企業の社員であった男の危機管理能力はこの程度とは驚きだった。

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 1-5 恥ずかしい言動

大規模修繕が竣工して任期満了で理事長を退任する直前の理事会で、駐車場の雪置き場利用でご近所ともめごとが起きないように雪置き場利用についての理事長通知書を作成して提示し、承認を受けてからご近所へ配付した

理事長を退任する総会の引継ぎ事項の最終部で「管理会社は契約書に書いてあることをやらない場合があるので、新年度の理事会で契約書の個業毎にやるのかやらないのか確認してください。私がやってきたことはすべて沿革史に記録されています」と伝えた。

総会終了後、管理員室で新年度理事にオートロック暗証番号の設定方法を講習し、全員が設定できるまで数回試してもらった。管理業務主任も設定方法は分からないというので、新年度理事と一緒に講習へ参加していただいた。

師走に副町内会長から電話があった。「雪置き場の利用で岩手さんと理事会へ出席して了解いただきました。前理事長の通知文書を見せるとこんな文書は知らない、見たこともないと言われました。どうなっているのですか。」

任期満了直前の理事会で理事長通知書を提示して承認を受け、理事会議事録にその時の議事を記録して理事長通知書も添付してあるが、理事会での香川理事長の発言を副理事長も管理業務主任も修正しなかったそうだ。

岩手氏より「香川理事長が自宅へきて、私が作成した書類に押印して提出しなさい」と言われたと電話が来た。何事が起きたのか分からずに岩手宅を訪れると「お宅のマンションはどうなってるのさ」と呆れていた。理由を尋ねると、

香川理事長が、過去の除雪費は何に使われたのでしょうねというのさ。業者が何に使ったか知りませんよと答えると、前の理事長より変な文書が来たけど、文書なんか読みません。マンション住人はほとんど読んでいないはずですっていうのさ。

私はきた文書をすべて読みます、届いた文書を読むのは当たり前の事ですと答えたら、雪置き場の取り決め書を作成したので利用者は記名押印して理事長へ提出しなさいというので、3月にもらった理事会承認の通知書はどうなるのですかと聞いたのさ。

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 1-6 あきれ果てる言動

すると、そんなものは知りません。私の言うとおりにしてください。取り決め書は副理事長に見せますが、他の人には見せません。理事会の決定ですかと聞くと、私は理事長ですから好きなようにやりますってさ。いいのかいこんな人を理事長にして」。

「すみません、ご迷惑をおかけして」。「香川理事長は変なことも聞くのさ」。「何を聞いたの」。「私はなぜ管理職にならないのでしょうって」。「なにそれ」。「会社の上司に私はいつ管理職になるのですかと聞いたら、さあって、どうかしてますよだって」。

「管理職になれない理由も知らないんだ」。「えっ、そんなことまでわかるの」。「自宅でパソコンへ向かい、雑誌に載せる賃貸住宅の情報を作成しているんだよ。仕事を教える部下もいない管理職なんて聞いたことがないよ」。

「部下がいなけりゃそうだよな。あの人、ずいぶん過去の除雪費用にこだわっていたよ、直接業者へ支払った除雪費の使い道になぜ疑問があるのだろうと思ったけど、あの話しぶりから、前理事長が使い込んでいるとでも思い込んでいるようだった」。

香川理事長の行為は、管理規約に定める「役員の誠実義務等・有害行為の中止要求」の規定に反しているので謝罪を求めたが、香川理事長は「私はいつでも辞めますよ」と平然とし、他の理事たちは黙して語らなかった

平気でうそをついている人と、それを止めようとしない人たち。このような常識を知らない人たちに、前理事長の信用失墜を咎めても理解できないだろうが、除排雪費の使い込みだけは疑いを晴らさなければならない。全理事と管理業務主任へ文書で通知した。

過去の除排雪費使途についての質問を考察すると、管理組合は駐車場内の除排雪費用で42万円を支払っているが、ご近所の方々が駐車場内に置いた雪の除排雪費用も42万円に含まれていると考えているようである。

したがって、ご近所の方々が支払った除排雪費用は当然管理組合の収入になるべきだが、何に使われたのか明らかにされず、現金は消えていると疑問を持たれたと推測できる。なぜ私が現職当時に「どうなっているのですか」と聞かなかったのだろう。

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 1-7 知識貧困と名誉棄損

当該年度の理事会で駐車場の除排雪費用は42万円で契約したことを理事会へ報告し、ご近所の方々の駐車場雪置き場利用も承認されました。除雪業者はご近所の方々が雪置き場へ持ち込む雪と、駐車場の雪を完全に区別していた

ご近所の除排雪に掛かる費用は別料金とし、ご近所の駐車場の面積に応じた料金を見積もった。ご近所の方々は、業者の請求に基づき1シーズン分をまとめて支払う。これも理事会で説明し議事録にも記録されている

ご近所の方々は理事長宅まで持参して除排雪費を支払うべきか、理事長が除排雪費用を集金すべきか、管理会社の職員がマンションを訪れるまで理事長は保管義務を負うべか。しかし、管理組合はご近所が支払う除排雪費用を収入にすることはできない。

理事長が除排雪費用を受領すれば、すみやかに管理組合の普通預金口座へ入金しなければならない。理事長は交通費を負担して管理会社へ届けに行くべきか、手数料を自己負担して口座振替をすべきかなのか。

当時の理事会はご近所の除排雪費用を、管理組合の普通預金口座へ入金する振替手数料の負担を検討していない。除雪業者への支払いが口座振替のため、管理組合は二重に振替手数料を負担せざるを得ないことになる

ご近所が支払う除排雪量を管理組合の一般会計予算に計上すれば、法人税法の「公益法人等が収益事業に該当する利益事業に係る業務の全部または一部を委託する契約に基づいて他の者に行わせている場合」に該当し所得税納付の義務が生じる。

これの程度の知識をマンションを管理をする理事が知らないはずはない。除雪業者へ問い合わせればご近所の除排雪料を知ることができ、岩手さんに聞けばご近所の各住戸がいくらの領収証を受け取ったかを知ることができる。

事実関係を確かめもせずに疑うのは大人のすることだろうか。私は町内会長と会計を兼務していたので、使い込みの噂が流れると現職に留まるわけには行かない。謝罪がなければ町内会役員を辞任し以後のマンション管理を卒業すると伝えたが、謝罪はなかった

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2 管理組合と管理会社へ照会

2020年6月24日、ついに堪忍袋の緒が切れて、この度、止むにやまれず通常総会へ出席して、管理組合と管理会社の責任を追及することを決断しましたと、「管理組合と管理会社への照会」文書を全居住者へ配付した。

2012年6月1日以降のマンション管理については情報が閉ざされ、理事会でどのようなことが話し合われているのか、建物や設備の問題が発生していないのか、マンションツアーもなくなり、マンションという財産がどのような状態か区分所有者は目隠しをされたままです

管理会社が作成した「会報」や「通常総会議案書」をみると、建物の屋上に重大な損傷が発生し602号の住居に損害が発生していることも、対応策についても掲載されていません。9ヶ月間も重大な情報を隠匿して、文句があるなら出て行けと云うかのような態度に堪忍袋の緒が切れました

責任を追及せざるを得ない理由を事前にお知らせいたします。

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 2-1 漏水事故の発生

  2-1-1 令和元年9月23日15時29分

602号住居の居間に付属する食堂の照明器具から、ポタポタと水滴が落ち始めた。慌て天井の点検口を開いて懐中電灯で調べると天井の床が濡れ、その上を通過している排気筒の断熱材から水滴が落ちています。

とりあえず、樹脂製のトレーを排気筒の下に置いて水滴を受けるようにし、天井裏の上に目を凝らすと、コンクリートに亀裂が入り水滴が染み出しています。屋上の分厚いコンクリートの亀裂から住居まで、水が落ちてくるほど割れていることにゾッとしました

2011年度の大規模修繕工事で既存の防水層を補修して再利用することになり、屋上防水は断熱砂付きルーフイングかぶせ工法を採用した。依然の防水層と新しい防水層の間に入った空気を抜くために、パラペットと同じ高さの脱気筒が設置されている。

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  2-1-2 令和元年9月23日15時59分

天井裏の照明器具の周囲も濡れているので、漏電の恐れもあると考え予備の電線を水の動線にしました。
 

食堂の照明器具から落ちて来る水滴の量が多いので、照明器具を外して並行二芯線を巻き付け、水滴を下へ置いたバケツへ誘導すると、一晩で15リットルのバケツに八分目まで溜まりました

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  2-1-3 令和元年9月24日5時30分

翌朝、天井裏のようすとバケツで水を貯めている様子を撮影して、写真の裏に大規模修繕工事のコンサルタントだった相馬一級建築士へ対応を依頼すると書いて井瀬理事長宅のメールボックスへ入れました。

その日の夜も、翌日の朝になっても井瀬理事長から一言の連絡もありません

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  2-1-4 令和元年9月24日11時24分

相馬一級建築士から建装工業の上山一級建築施工管理技士と管理会社へ連絡が行き、管理員に案内されて11時20分に相馬さんと上山さんがおいでになり、屋上階段への扉を開けていただき屋上の扉を開いて防水設備会社の職員とようすを見ました。

屋上は10cm以上の雨水が溜まっていたので革靴では出られそうもありません。自宅へ戻って長靴を履いて戻ると、管理員は排水口に詰まった落ち葉を取り除いていました。排水の水面上に渦巻きが現れて、屋上の排水が始まりました。


 屋上の水が抜けるのを待って、相馬さんと上山さんは防水層のどこから雨水が天井裏へ入ったのか調査しましたが分かりません。

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  2-1-5 令和元年9月24日11時30分

屋上防水層にひび割れや亀裂は見当たらず、屋上東側のパラペットを押さえるアルミアングルの密着度にも問題ありません。沈思黙考して、雨水は空気を抜くための脱気筒から旧防水層と新防水層の間に入ったのではないかと推定しました。このころに、管理会社から管理業務主任が到着しました。

屋上の排水口に落ち葉が溜まって完全に排水口を塞いでしまい、雨水は行き場を失って屋上に溜まり始め、ついにはパラペットの高さまでになったと推定されます。脱気筒の高さはパラペットの高さと同じで、屋上は西風が吹いています

パラペットの高さまで達した雨水は西風を受けて表面にさざ波が生じます。さざ波が脱気筒にぶつかって内部へ落ち、旧防水層の内部へ入り込んだと推定されました

排水口の位置から脱気筒迄の防水層はふっくらと膨らみ、実際に通気管から排水口まで歩いて見ると、ベッドの上を歩いているようにフカフカして、明らかに内部へ水が入っていることを感じさせます。この水を抜かない限り602号への漏水は止まりません。

管理組合の理事は誰一人立ち会っていないので、管理業務主任へ排水口側の防水層の一部を切開して水抜きを行う許可を理事会に説明するよう求めました。


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  2-1-6 令和元年10月23日

許可が下りて水抜き作業が行われました。この日、相馬さんと上山さんは602号を訪れて天井裏のようすを確かめ、室内の補修費用は保険適用になるはずだが、屋上防水層の補修が終わらなければ再び漏水の恐れがあるとしました。


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  2-1-7 令和2年1月24日14時

1月24日にもび相馬さんと上山さんがおいでになり、602号の最善の補修方法について検討したさいに屋上防止層の調査見積もりを出しているが、なぜか管理会社は保険適用に難色を示しているというお話でした。

漏水事故から3ヶ月が経過しても、理事会でどのような話し合いがされてどのような結論に至ったのか、管理組合からも管理会社からも被害者へ一切説明はありません

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  2-1-8 令和2年6月12日

管理会社作成の通常総会議案書が届きましたが、屋上の事故につては一切触れられておりません。管理会社も管理組合もほっかぶりをして放置する意思が見え見えです。これまでのように譲歩しているわけにはいかず責任を追及しなければと考えました。

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  2-1-9 令和2年6月22日

井瀬理事長へどうするのですかと写真の裏にメモをしてメールボックスへ投函しましたが、いつまで待っても連絡はありません。相馬さんに相談すると、上山さんからお電話をいただきました。

602号の補修工事は保険適用が認められたが、管理会社は屋上の調査費用は管理組合が半分負担するように要請しているそうで結論が出ていない。屋上補修が完了してからでないと602号の補修工事は出来ないというお話でした。総会議案書にこれは掲載されていません。

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 2-2 漏水事故の責任

屋上に事故があった事実を区分所有者にひた隠し、会報や通常総会議案書にも取り上げずに9ヶ月間も放置していることを公表して、管理組合と管理会社の責任を追及するためこの文書を作成しました。

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  2-2-1 管理組合の理事の責任

  ① 管理組合の責任

・ 管理規約(平成25年5月26日改正)

・ 第37条 役員は、法令、規約及び使用細則、並びに総会及び理事会の決議に従
  い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。

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  2-2-2 管理会社の責任

  ② 管理会社の責任

・ 管理委託契約書(2019年7月1日~202年6月30日)
    第6条 乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。

・ 管理委託契約書(2019年7月1日~202年6月30日)
    第16条 乙は、乙の従業者がその職務の遂行に関し、甲又は乙の組合員等に損
   害を及ぼしたときは、甲は甲の組合員等に対し、使用者としての責任を負う。

・ 管理員業務仕様書(2019年7月1日~202年6月30日)
    2. 業務の区分及び業務内容
     5. 旧受水槽室の(中略)異常時の通報。

・ 管理員業務仕様書の清掃業務仕様書(2019年7月1日~202年6月30日)
    2. 建物内部として
     8. 屋上 ごみ拾い、ドレンゴミとこけ除去、雑草駆除。
    

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 2-3 屋上点検が不能に

1992年度から1993年度への理事会事務引継ぎ時に、屋上の点検を申し出て東西棟5階屋上出入口と6階屋上階段出入口と、6階屋上出入口のカギの保管が承認されました

2012年12月5日に香川理事長と植田副理事長が602号へお見えになり、「理事会で屋上の雪庇除去は危険なので注意すべきとの意見」があったと伺い十分注意すると答えました。

その際に、「町内会は白石区と連合町内会より耳のある雪だるまの普及を依頼されている。高所恐怖症なので屋上の縁まで行けないので、5階屋上に下からか見えるような大きさでシロッピーを製作してよろしいか」と承認を求め快諾いただきました。

2015年2月28日にシロッピーが完成すると、3月2日に香川理事長と植田副理事長が管理業務主任を伴って来訪し、「屋上に雪だるまを作っている。あんなものはすぐ撤去させろと言われた。屋上へ出入りするカギはすべて返却しなさい」と指示されました。

「屋上の管理はどうするのですか」と質問すると、「そんなことはいいんです。鍵を返却してください」とおっしゃるので、「理事会決定ですか」と問うと「そんなことはいいんです、理事長命令です」とすごい剣幕なので、保管していたカギをお渡しした。

20年間ボランティアで屋上を管理してきたが、香川理事長命令で屋上の管理を取り上げられたことにより今回の事故を防止することができなかった。鍵を取り上げて屋上の管理を徹底されなかった、香川理事長と植田副理事長及び管理業務主任の責任は重大である。

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3 事実と異なる会報の記事

2020年10月15日付で、マンション管理組合員並びに居住者宛に「事実と違う会報の記事」という文書を配付しました。理事会と管理業務主任に不信感を持ち、事実関係を証拠を基に調査して管理会社の東京本社社長宛に善処を依頼しました。

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 3-1 会報の記事

管理業務主任が作成した10月2日付の「会報」を拝見して驚きました。会報の記事を再掲すると、

漏水の原因で、調査に立ち会った一級建築士等、専門家の考えは
 ◎ 漏水事故の発生前には荒天で大雨・強風が発生した。
 ◎ 季節柄、落ち葉、枯れ葉が多く、それが強風により屋上に飛来して
  きた。
 ◎ 屋上に設置されている排水目皿が落ち葉等によりふさがれ雨水があ
  ふれ、屋上がプール状態になっていた。(当時の状況は複数の人が確
  認)
 その結果、屋上に設置されている脱気筒(排気筒)の上部を越えて浸水し、602号室の漏水に繋がったと認定しました。

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 3-2 排水口が詰まった原因を特定

  3-2-1 関係者へ照会

漏水発生の翌日撮影したプール状態の屋上写真を拡大して見ても、落ち葉等は一枚も発見することができません


 会報に「当時の状況は複数の人が確認」したとありますが疑問を抱き、昨年9月25日においでいただいた相馬一級建築士と上山一級建築施工管理技士、防水設備会社の作業員に当時現認された排水口のようすを照会しました。

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  3-2-2 私は落ち葉をみていません

令和2年6月24日付で「管理組合と管理会社の対応」を求めた文書で、「屋上は10cm以上の雨水が溜まっていて革靴では出られそうもありません。自宅へ戻って長靴を履いて戻ると、管理員は排水用のドレンに詰まった落ち葉を取り除いていました」とお知らせしました。

西棟の排水口側にしゃがんで排水口へ手を伸ばしている管理員を見ただけで、私は落ち葉の現物を確認していません。

屋上を点検していた理事長時代に落ち葉やポリエチレンの袋を取り除いたことがあったので、今回も落ち葉などが詰まったのだろうと思い込んでいたのです。

6月27日の総会でも、管理業務主任は「泥が詰まっていました」と訂正されました。総会で管理会社の屋上管理に関する契約違反事項を指摘し、屋上の防水層を剥がして水を吸った断熱用ウレタンを交換し602号の漏水補修を要求すると、「会社はお金を払わないと思います」と答えました

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  3-2-3 関係者への照会結果

8月26日の防水層内断熱用ウレタンの調査時に、管理業務主任へ「かなり落ち葉が詰まっていたでしょう」と質問しますと、「いいえ、泥でした」と答えています。振り返ってみると、管理員が目皿の泥を排水口内へ落としているときに管理業務主任はまだ到着していません

おそらく管理員は「泥が溜まっていた」と正確に報告したのでしょう。管理業務主任が作成した会報の文章を読むと「当時の状況は複数の人が確認」したそうですが、相馬一級建築士に照会すると落ち葉等の確認はできておりませんとおっしゃいます。

上山一級建築施工管理技士と上山さんを通して照会した防水会社の作業員も落ち葉は見ていないそうです。あと屋上にいたのは管理員と私だけです。複数の人が確認したというのは誰と誰を指すのでしょう

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  3-2-4 排水口の写真を発見

上山さんが貴重な情報をくださいました。「昨年の9月24日調査に伺ったとき、あなたは革靴だったので長靴に履き替えてくるので排水口の写真を撮って下さいと、一番前にいた作業員にスマホを渡しました。スマホに写真が残っていませんか。」と。

スマホを調べると9月24日11時24分に撮影された写真がありました。管理員が管理業務主任へ報告した通り、排水口に泥が溜まって目皿の格子がはっきり確認できず、かすかに水を吸い込んでいる様子が写っています。


 撮影してもらった2枚の写真を見ると、東側の排水口の目皿は格子が確認できないほど泥が溜まっていることが分かりますし、落ち葉等は一枚も写っていません。

下は、管理員が排水口内へ泥を落とした後の11時29分に撮影した写真です。


 相馬一級建築士は「排水目皿周囲が詰まる原因としては、落ち葉などもあるでしょうが長年蓄積された泥等も考えられると思います」とおっしゃいました。この4~5年は黄砂の警報が出ていないので、月末の点検時に泥を取り除いていれば排水がとどこおるほど溜まっているはずはありません

相馬一級建築士は「排水目皿周囲が詰まる原因としては落ち葉などもあるでしょうが、長年蓄積された泥等も考えられると思います」とおっしゃいました。私が排水口を清掃した2012年12月20日以降、屋上管理のカギを取り上げたあとは誰一人も点検していないことになります

この4~5年は黄砂の警報が出ていないので、月末の点検時に泥を取り除いていれば排水がとどこおるほど溜まっているはずはありません。屋上管理のカギを取り上げた当時の香川理事長を始めその後任の理事長達も管理業務主任も管理員も誰一人も点検していないことになります。

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 3-2 なぜ隠している

屋上で事故があった事を区分所有者にひた隠し、会報や総会議案書にも取り上げることなく602号宅の漏水箇所は約1年間放置されました。さらに9月15日に祝田理事長より屋上の防水層を剥がして断熱材を交換する工事は費用が掛かるのでやりたくない、我慢してくれと説得されました。

その時に受水槽室に結露がないか確認させてほしいと許可を求め、駐輪場の点検口から覗くとポンプ室からの排気筒が外れています。連絡する許可を得て工事をした業者へ電話をすると、管理会社か理事長から電話をいただければ見積もりに伺いますと回答がありました。

生活道路の向かいにある桜の木に設置した、アメリカシトヒトリの天敵である四十雀の巣箱を固定する紐が切れたので、理事長の許可を得て補修のために脚立を借りました。


 ついでに受水槽室へ脚立を下して排気筒を確認すると、排気筒をつないでいた粘着テープの粘着力が落ちて剥がれたことが分かります。テープの表面に細かいゴミが溜まり粘着しない状態から、相当以前に外れたことが推定できます。

出費を押さえるため、梱包用のOPP透明テープで配管を繋ぎ三重巻きにしておきました。旧受水槽室の異常を通報していない管理業務主任は、これでも契約違反でないと云うのでしょうか

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 3-3 管理会社と理事の責任

   ① 管理会社の責任

・ 管理委託契約書(2019年7月1日~202年6月30日)
    第6条 乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。

・ 管理委託契約書(2019年7月1日~202年6月30日)
    第16条 乙は、乙の従業者がその職務の遂行に関し、甲又は乙の組合員等に損
   害を及ぼしたときは、甲は甲の組合員等に対し、使用者としての責任を負う。

・ 管理員業務仕様書(2019年7月1日~202年6月30日)
    2. 業務の区分及び業務内容
     5. 旧受水槽室の(中略)異常時の通報

・ 管理員業務仕様書の清掃業務仕様書(2019年7月1日~202年6月30日)
    2. 建物内部として
     8. 屋上 ごみ拾い、ドレンゴミとこけ除去、雑草駆除
    

   ② 管理組合の責任

・ 管理規約(平成25年5月26日改正)

・ 第37条 役員は、法令、規約及び使用細則、並びに総会及び理事会の決議に従
  い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする

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 3-4 会報の記事の確認は

10月6日の午後、理事長は電話で「会報は理事会で内容を確認して発行を許可した。記事の内容が違うという被害者の話を聞いても本当かどうか確認できない」というお話でした

理事会は、会報の記事の内容をどのようにして、誰に確認したのでしょうか。管理員が目皿の泥を排水口内へ落としているときに管理業務主任はまだ到着していないので、9月24日11時24分の状況は分かるはずがありません。理事会は記事の内容に間違いがないか管理員に確認したのでしょうか。

さらに、理事会は受水室内の排気筒が外れていたことの点検報告がない理由も確かめたのでしょうか

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 3-4 弁護士のアドバイス

理事会と管理会社の責任を問うため訴訟が必要と考え、マンションセミナーの講師だった顔見知りの弁護士に相談すると次のような助言をいただきました。

「管理会社の契約違反訴訟は区分所有者に代わって管理組合が行うべきで、区分所有者個人の訴訟にはなじまない。事故発生後に理事会は管理会社へ対応を依頼したはずで、担当の管理業務主任は事故の詳細を会社へ報告していないのではないだろうか

管理会社の対応に疑問を感じる場合は、理事長が直接管理会社の代表者へ電話で対応を問いただすのが常識的な措置である。また、受水槽室の排気筒が外れていたことを理事長が理事会で説明したとき、管理業務主任は契約不履行と思える事態にどう釈明されたのか聞いておいてください。

あなた以外、お宅のマンションに管理職の経験者はいないのですか。理事長は確認もせずに管理費支払伝票に押印しているのですか。やってもいない業務に対価を支払えば、区分所有者に損失を与えたことになり背信行為ですよ

また、区分所有者から点検していないと言われて放置しているのも不思議ですね。管理組合は管理会社の雇用主ですよ。何も調べずに管理業務主任の言葉を鵜呑みにしているのであれば主客転倒で、理事長や理事は管理業務主任等から金品や接待を受けているのではないですか

弱みを握られて動きが取れないと疑われても仕方がないでしょうね。過去に理事長への金品贈与で大規模修繕が一からやり直しになったことがありました。今回はどのような結果になったか結論が出てから教えてください。

余計なことかもしれませんが、他の管理組合の参考になると思えるので、結論が出てからマンション管理新聞へ投稿されたらいかがですか」と、助言され管理会社相手の個人訴訟を断念しました。

なお、相馬一級建築士と上山一級建築施工管理技士は、602号の天井スラブから水が落ちてくるほどのひび割れがあることから、屋上の他の箇所にもひび割れがあると推定できる。このひび割れは防水層をすべて剥がさなければ確認も補修もできない。602号の天井裏から屋上スラブにボンドを刷り込んでも効果はないと説明されました。

漏水事故に対する理事会と管理会社の対応に疑問を感じるので、当時のようすが一目瞭然の写真と関係者に直接確認した事項を掲載しました

崇高な使命を抱いて業務を遂行されている管理会社の責任者に、改善する余地があることを知っていただくために理事会と管理会社の対応を照会した6月24日付の文書と10月2日付の会報のコピーにこの文書を添付し、管理会社の社長宛に親展で郵送しました

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 3-5 602号の漏水補修工事

保険適用の建装工業による602号の食堂天井と東壁の内装補修工事は、9月20日から23日までの間に行われる予定と上山一級建築施工管理技士より連絡がありました。漏水事故が発生したのは昨年の9月24日ですから、工事終了まで丸1年放置されました。

工事中は、資材搬入や人の出入りでご迷惑をおかけしますがご容赦ください。

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謝辞:事実関係を記述しましたが、文中の管理組合理事と町内の住人の人物名のみは仮名にしました。