はげちゃんの世界

人々の役に立とうと夢をいだき、夢を追いかけてきた日々

MS管理体験 内容紹介

1992年に新築マンションへ入居し通算12年間理事長を努めました。うまくいったことも失敗したことも含め、率先体験したうそも隠しもない生々しいマンション管理業務の事実です。また、必要に迫られて参加したセミナーで学んだ事柄を紹介しています。

第64章 給排水設備の計画的対処(セミナー)

2018年10月20日にTKPガーデンシティ札幌駅前で開催された建装工業株式会社主催のセミナーで、進藤孝一級管工事施工管理技士の講演「給排水管設備の老朽化と計画的対処の方法について」の要約です。

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第63章 修繕設計の役割(セミナー)

2018年10月6日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、木村純札幌支部長の講演「長期修繕計画の必要性」の要約と、私の災害体験です。

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第62章 修繕積立金の根拠(セミナー)

2018年10月6日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、木村純札幌支部長の講演「長期修繕計画の必要性」の要約と、私の災害体験です。

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第61章 大規模修繕の準備(セミナー)

2018年4月21日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、米沢賢治代表理事の講演「大規模修繕工事はいつどのように実施すべきか」の要約の要約です。

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第60章 資産価値の維持(セミナー)

2018年4月21日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、藤田崇大相談員の講演「資産価値を維持していくために管理組合がやるべきこと」の要約に、国土交通省の調査結果を転載しました。

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第59章 マンション事件簿(セミナー)

2017年10月28日にTKPガーデンシティで開催された建装工業株式会社のマンションセミナーで、マンション管理新聞社の山本和弘代表取締役の講演「マンション事件簿から見る管理組合運営方法」の要約です。

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第58章 大規模修繕の注意点(セミナー)

2017年10月21日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで、木村純札幌支部長の講演「組合員が安心してできる大規模修繕工事」の要約です。

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第57章 給水設備の改修工事(セミナー)

2017年10月21日に札幌市コンベンションセンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで米澤賢治代表理事の講演「給水設備の改修工事」の注意点についての要約です。

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第56章 修繕周期15年の取り組み(セミナー)

2017(平成29)年に札幌市コンベンションセンンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナーで木村純札幌支部長の講演「築27年目2回目の大規模修繕」の要約です。

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第55章 築27年目の大規模修繕(セミナー)

2017(平成29)年に札幌市コンベンションセンンターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナーで木村純札幌支部長の講演「築27年目2回目の大規模修繕」の要約です。

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第54章 修繕周期15年の安全安心(セミナー)

2016年11月26日に札幌市産業振興センターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナー「修繕周期15年で得る安心と安全」の要約です。講師の米澤賢治代表理事は大規模修繕15年周期を熱く語りました。

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第53章 大規模修繕と耐震化(セミナー)

2016年11月26日に札幌市産業振興センターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のセミナーで木村純札幌支部長の講演「困難を乗り越え、耐震と大規模修繕工事に挑んだYマンションの5年間の軌跡」の要約です

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第52章 修繕周期を15年へ(セミナー)

2015(平成27)年4月11日と2016(平成28)年5月22日の2回、札幌市産業振興センターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナーで受講した「修繕周期は15年へ」の要約です。

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第51章 マンションのコミュニティ(セミナー)

2015(平成27)年10月24日、TKPガーデンシティ札幌駅前ホールで開催の建装工業株式会社主催第8回マンション管理セミナーで、祝田義男マンション管理士の講演「高齢化に向けたマンションのコミュニティーと管理組合運営」に手を加えました。

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第50章 火災から命を守る(セミナー)

2014(平成26)年10月26日、TKPガーデンシティ札幌駅前ホールで開催の建装工業株式会社主催の第7回マンション管理セミナーで、永山正広災害対策ナビゲーターの講演「火災から命を守る6つの法則」に、これまで学んだ知識を加えました。

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第49章 高齢者と若者の共生(セミナー)

2013(平成25)年10月27日10時から京王プラザホテル札幌で開催の第6回建装工業株式会社マンションセミナーで、札幌大谷大学社会学部地域社会学科の梶井祥子教授の講演「微笑みあうマンションライフ」より「高齢者と若者の共生」の要約です。

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第48章 管理組合にできること(セミナー)

2013(平成25)年10月9日、札幌市産業振興センターで開催の一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナーより「管理組合にできること」の要約です。

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第47章 設計事務所の必要性(セミナー)

2013(平成25)年3月30日に札幌市産業振興センターで開催された一般社団法人マンション大規模修繕協議会主催のマンション大規模修繕セミナー「後悔しないマンション生活」より「設計事務所の必要性」の要約です。

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第46章 いま地震が起きたら(セミナー)

2012(平成24)年10月14日、京王プラザホテルで開催の第5回建装工業株式会社主催マンションセミナーで、一般社団法人マンションリフォーム技術協会田邉邦男会長の講演「マンションの高年齢化と将来の資金計画」より「居住者の高齢化」の要約です。

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第45章 居住者の高齢化(セミナー)

2012(平成24)年10月14日、京王プラザホテルで開催の第5回建装工業株式会社主催マンションセミナーで、一般社団法人マンションリフォーム技術協会田邉邦男会長の講演「マンションの高年齢化と将来の資金計画」より「居住者の高齢化」の要約です。

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第44章 マンションの防災対策(セミナー)

2011(平成23)年10月9日にホテルニューオータニ札幌で開催された建装工業株式会社主催のマンションセミナーで、防災システム研究所の山村武彦所長(防災アドバイサー)の講演「管理組合の地震・防犯対策」より“マンションの防災対策”の要約です。

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第43章 組合員の無関心と自主点検(セミナー)

2010(平成22)年10月16日~2011(平成23)年4月23日までに受講したマンション管理セミナーで学んだ「組合員の無関心」と「自主点検の行い方」の要約に、理事長として実践していたことを加えて理解を深めようと考えました。

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第42章 大規模修繕への道(5-5)

マンションの大規模修繕は、現場事務所とトイレの設置で始まり、玄関ホールと風除室の塗装で完了しました。長いようで終わってみれば短かった5ヶ月間、区分所有者へ公開した情報をまとめました。苦しくも楽しかった思い出です。

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第41章 大規模修繕への道(5-4)

選考基準を基に施工業者を選定して四業者に見積もりを依頼し、プレゼンテーションで参加者が最高点をつけた業者を臨時総会で承認いただきました。修繕工事予算を確定させてネゴシエーションで改善改良工事を加えました。外壁タイルの色合せは難産でした。

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第40章 大規模修繕への道(5-3)

業務内容を再三協議して設計事務所と契約を結ぶと、すぐに大規模修繕全体工程表や大規模修繕のタイムスケジュールが示され、修繕方針の具体的な検討が開始されました。概算費用に基づき、不回避工事を優先して改良工事はどこまで含めるか検討を続けました。

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第39章 大規模修繕への道(5-2)

私たちは、セミナーで説明されている通りにゆとりを持った大規模修繕準備期間を設定し、信頼関係を結べるパートナーを選ぶために公募に応じられた設計事務所よりプレゼンテーションをいただき、議案書に情報を網羅して臨時総会で決定する方法を採りました

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第38章 大規模修繕への道(5-1)

建築後15年目を迎えた21戸の小規模マンションで大規模修繕を計画しました。完了まで役員の留任を承認いただき、セミナーで学び、アンケートで要望を聞き、大規模修繕コンサルタントの契約をしました。しかし、苦渋の決断が待っていました。

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第37章 大規模修繕の準備(セミナー)

マンション管理組合活動の中でも、最大エネルギーを要するのが大規模修繕工事と言われます。安全で快適な生活を続ける上で、建物の外観や設備、機能を適切に維持する必要があります。どのように準備を進めて逝くべきか様々なセミナーを受講して学びました。

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第36章 共用部の床損傷

白内障の手術で視力が回復すると、床に張られたPタイルの表面が傷だらけであることに気づきました。傷ついた原因を特定して管理会社と交渉し、張替費用の八割負担を提案しました。また、製造元へ業務用掃除機の改良を依頼しました。

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第35章 避雷針設置極の再整備

避雷針端子函の蓋が地上に落ちていました。電気屋さんに見ていただくと劣化と判明し、避雷針の専門会社に交換をお願いしました。避雷針の設置抵抗値を測定いただくと、一ケ所は規定値を大きく超えていたため設置極の新設工事が必要となりました。

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第34章 給水給湯設備改修(3-3)

旧受水槽室の有効利用は区分所有者の約半数が興味をもたれません。理事会での検討中は個人的な要望が強くでてまとまりがつかず、共用部を専有部の一部とする考え方に失

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第33章 給水給湯設備改修(3-2)

給水配管の断熱材を剥がすと表面は腐食し、はずされた配管を覗くと共用部も専有部もキノコが密集しているような詰まり具合でした。ポンプを交換して受水槽を解体撤去し、専有部の給水給湯にさや管ヘッダー方式を導入して直結加圧給水方式へ切り替えました

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第32章 給水給湯設備改修(3-1)

漏水配管は異種金属腐食とキャビテーションで劣化していました。給水管更新マンションで照会された配管業者と水道局の助言をいただき、定期総会で給水設備改修の感触をつかみました。臨時総会議案で事細かに説明を加え、反対ゼロで契約にこぎ付けました

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第31章 省エネの実現(3-3)

照明設備の改善が完了すると、電子ブレーカーやLED導入により節電が可能になるとの情報を得ました。動力用電流の無料測定でデンシブレーカーの節電効果を確かめ、取付け照明器具メーカーに確認してLED導入し、京都議定書の約束を達成しました。

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第30章 省エネの実現(3-2)

臨時総会の議決を経て全照明器具を更新し、エントランスホールに人感センサーとタイマーを導入して点灯時間帯をコントロールし、各階エレベータ昇降口前と住戸前を照らす人感センサ付きスポットライトを新設して動くものがあれば点灯するようにしました。

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第29章 省エネの実現(3-1)

非常照明検査に疑問を持ち、知人の一級建築士に建築物点検(非常照明)をお願いしました。分電盤のブレーカーを切っても非常灯が点灯せず、非常照明器具は劣化が著しく、照度検査で5分の4が不適格。平成19年5月末までに照明の改善が必要になりました。

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第28章 落雪被害の防止

幅8m道路を挟んだ東側空き地に「15階建て分譲マンション」が立ち、風向きが変わると建物屋上に雪庇が形成されました。雪庇が落ちたら通行人は大怪我ですまず、大規模修繕工事資金を貯めるため外注もできません。高所恐怖症は完治へ向かいました。

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第27章 電波障害の解消

建築中の15階建て高層マンション2棟と電波障害対策協定を締結したが、アナログから地デジへの切り替え時期で障害を避けきれずケーブルテレビを導入。光ファイバー導入で21戸中8戸が回線を使用し、LAN配線を導入して速度最大200Mbps時代へ。

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第26章 南面の大規模改修(3-3)

ゴンドラを導入したバルコニーの改修中に、排水溝と排水用ドレンの不具合が発見されて青くなりました。問題のフェンス支柱は13ヶ所の基礎を補修してすべてに水抜き穴をあけました。コンサルタントと施工会社のご高配に感謝しています。

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第25章 南面の大規模改修(3-2)

無料の建物診断を受けた建物診断業務説明会で概要を把握し、知り合った一級建築士にコンサルタントを依頼して設計管理方式を採用し、大規模修繕を延期して南面大規模改修へ変更しました。ヒアリングを聴いて参加者の業者評価点で施工業者を選定しました。

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第24章 南面の大規模改修(3-1)

築後9年目のマンション管理組合の理事長として大規模修繕に取り組んだ体験談です。何をどうして良いかわからない暗中模索の状態から、信頼できる一級建築士よりコンサルタントの見積もりをお願いするまでの過程です。

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第23章 マンションツアー

マンションツアーは、自分の財産である建物がどのような状態か自分の目で確かめるのが目的です。自分の目で確かめていなければ的確な質問や修繕方法の説明を求めることは不可能です。事前に点検して視点をお知らせしてからツアーを実施しました。

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第22章 受水槽のサビ

受水槽室の架台がサビていたとの情報で点検すると、平架台の腐食が進み触ると表面が薄い切片となって剥がれ落ちました。管理会社の対応に不信感をいだき、専門業者にケレン塗装を依頼しました。2回目は理事長がケレン塗装して費用削減に努めました。

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第21章 重要な危機管理

災害発生時にマンション周囲の道路が損傷したままでは避難時の障害となります。積雪が深ければ車椅子で避難できません。マンションの区分所有者や管理組合の理事たちに、もっとも欠けているのは危機管理能力です。自分さえは人命軽視につながります。

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第20章 ペットの公害

大型犬を三頭飼育してバルコニーをトイレとして使い、外ですき取った毛は風にのせて飛ばし、通学路沿いの草むらに糞を放置し、公園内ではクサリを外して運動させ幼児たちを締め出してしまった。一代限りの飼育とした細則制定まで続いた優柔不断の苦悩。

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第19章 不審者への対策

マンションのオートロックで不審者の侵入を防ぐことは不可能です。閉まるのが遅いのでタイキングを外して入ることも、納得できる方法でオートロックを解除することもできるのです。自分は大丈夫と思ったとき、他人を危険に陥れている場合もあるのです。

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第18章 インターロッキング

見た目は良くても、年数が経過するとインターロッキングの維持費はしだいに増加します。婦人靴のヒールが挟まったら、捻挫や骨折の原因になりかねず、その都度業者を呼ぶこともできません。そこで、バリアフリーを持ち出して廃止にこぎつけました。

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第17章 屋上防水層の危機

屋上の防水層を点検して、アルミアングルとの隙間をふさぎ、金属腐食爆裂を発見して応急処置をし、禿たり裂けていく防水層を補修し続けました。19年目で大規模修繕を迎えると、工事関係者に屋上の防水層を補修した理事長を見たことがないと言われました。

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第16章 見ていない屋上

第二期理事会との引継ぎで、屋上点検は管理会社の業務に入っていないため、屋上に接している五階の区分所有者2名と六階の区分所有者2名がボランテアで点検することが承認されて屋上出入口の鍵を預かりました。しかし、3名は行動力が伴いません。

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第15章 生活音等の公害

情報交換会でトイレの使用音を聞こえ無くしてほしいという要望に四苦八苦し、深夜の掃除機音や洗濯機音、カラオケで歌う声、楽器の演奏音、階段室に響く大声で話し合う声とドアの閉まる音など、少ないほうと言われても悩んだおとなしい居住者たち。

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第14章 植栽の管理

入居時は花壇にツツジが活けられたままでした。費用節約とコミュケーションの場とすべく、庭園保守は居住者が行うことにして共同作業が実現しました。剪定間違いのナナカマドと剪定制限のあるライラックを伐採してサツキツツジの園にしましたが・・・。

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第13章 ひび割れとシール

廊下壁に発見されたひび割れ、専有部のひび割れ、共用部のひび割れ、外壁タイルのひび割れ、そして白華現象。劣化していくシールと劣化していた目地。建物を巡回していると愛着がわいてきます。大切な友達に思えると、大病を患わせるなんてできないのです。

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第12章 駐車場の除雪

駐車場の雪を重機で押し付けるのでご近所が長年雪捨て場としていたところが利用できなくなり、駐車場の雪置き場へ出して排雪費用を業者へ支払いされることで譲り合いました。挨拶がない、有料駐車場の無料利用はヘン、排雪費用着服と傍観者は憶測。

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第11章 屋上排水と配線不備

屋上がプール状態となり排水管清掃や、ドレンカバーのサビ落としと塗装もしました。風除室屋上排水管の凍結防止用ヒータが行方不明となり、追求すると管理会社の職員が持ち去って処分していました。さらに、分電盤で建物内の配線不備を発見しました。

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第10章 エレベータ保守と思いやり

マンション管理勉強仲間よりメンテナンス料金やフルメンテナンス契約とPOG契約があることを学びました。エレベーター使用後は一階へ下ろす気配りをお願いし、エレベーターの消費電力を調査して思いやりの継続を訴えました。

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第9章 マンションの保険

マンション管理組合の理事長を通算12年間務め、親身になって考えてもらえたのは保険適用の情報量が多い保険事務所でした。損害保険料を請求するマンションが少なすぎるのが悩みと嘆かれ、写真を添付して問い合わせると即座に手続きをしていただけました。

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第8章 マンションの防犯対策(セミナー)

2008(平成20)年3月8日、ホテルニューオータニ札幌で開催された建装工業株式会社主催マンションセミナー。日本マンション学会東京支部長で中央学院大学法学部の平澤修准教授の講演「マンションにおける犯罪と防犯対策」より「防犯対策」の要約です。

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第7章 定期報告と建物の劣化(セミナー)

2009(平成21)年10月24日に札幌コンベンションセンターで、北海道庁や札幌市などの後援で開催された有限責任事業組合改修設計センター主催のマンション管理組合セミナー「改正定期報告制度について」より「定期報告と建物の劣化」の要約です。

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第6章 無駄使いを防ぐために(セミナー)

2003(平成15)年2月9日に開催された、建築診断設計事業協同組合(略称「建診協」)主催の第8回マンション勉強会で、建診協理事長の山口実氏の「資産が向上する管理手法のツボ」の講演より「管理のツボ」と「無駄遣いを防ぐ」に関する要約です。

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第5章 修繕の準備作業(セミナー)

2002(平成14)年5月25~26日の2日間、北海道庁赤レンガ庁舎二階会議室で北海道主催の「マンション管理講座」が開催されました。寺地一級建築士(2005.10.29逝去)の講演より「修繕の準備作業」の要約です。

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第4章 知って得するエレベータ(セミナー)

2002(平成14)年1月16日に札幌市生涯学習総合センターで、北海道マンション問題支援ネットワークが主催した「みんなで学ぶマンション講座 知って得するエレベーター」の要約。講師は、細川國男一級建築士と寺地一級建築士のお二人でした。

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第3章 マンション管理の諸注意(セミナー)

2001(平成13)年6月27日、北海道主催のマンション管理講座で、北海道合同法律事務所の三津橋彬弁護士から「マンショントラブルとその解決法」についての講演より「マンション管理の諸注意」を要約です。

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第2章 水回りにピンクの汚染

洗濯パン排水口の蓋裏に薄いピンク色をしたものがついているので気持ちが悪いと通報があった。浴室の排水口の蓋裏、便器内の洗浄水吹き出し溝にも薄いピンクをした汚染があるとの通報も寄せられた。害があるのかないか、管理会社に調査を依頼したが・・・。

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第1章 防火管理者の選任

理事会で副理事長が防火管理者兼務と決しました。奥さんを代理出席させた副理事長は資格取得まで業務を代行した理事長と顔を合わせることなく任期満了となり、次期副理事長へ「なにもしていません。」という引き継ぎ。以後はこれが慣例となりました。

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